特殊物件に関する評価の考え方
ゴルフ場
ゴルフ場業界全体の市場規模は、バブル経済の崩壊とともに、客単価の下落、利用者数の減少等により大幅に縮小しています。これに伴い、経営破綻に陥るゴルフ場も増え、業界内では事業者の統合・再編が進んでいます。
このような状況下において、ゴルフ場の評価は、担保評価のみならず、M＆Aにおける資産査定、会計上必要とされる時価評価、民事再生法に基づく鑑定評価等、その依頼内容も多様化してきています。
ゴルフ場を評価するに当たっては、他の事業用不動産と同様、事業の収益性が当該ゴルフ場の価値形成の一番のポイントとなるため、ゴルフ場としての事業を前提とする収益性に着目して価格を決定します。そのため、対象ゴルフ場の売上実績だけでなく、これに影響を与える競合ゴルフ場の売上実績や周辺ゴルフ場と比較した場合における対象ゴルフ場の相対的な位置付けなどを総合的に勘案して、対象ゴルフ場の市場性・競争力の程度を判断することが重要となります。
編集者： 不動産鑑定士 平松 秀行
スキー場
スキー場の売上は主にリフト券の販売によるもので、スキー場の評価とはスキー場においてスキー客を運搬するためのリフトを営業する事業体（索道業）の事業価値の評価とも言えます。
スキー場の入込数は、最近のレジャー需要の多様化によるスキー離れや、景気の低迷、人口構造上の問題（少子高齢化）などから、ピーク時（平成5年、1860万人）の4割程度まで落ち込んでおり、スキー場業界は厳しい経営環境下に置かれています。
但し、近年では、入込数が増加したスキー場もあるなど、回復の兆しが見えています。理由としては、バブル景気時代に大学生や高校生だった世代がファミリーでスキー場を訪れる機会が増えていることや、景気回復、インバウンドの増加、スキー旅行キャンペーンのCM効果などが挙げられます。
このようなスキー場業界の状況に加え、スキー場に「観光施設財団」の設定登記がなされているケースも多いことから資金調達やオーナーの交代の際におけるスキー場の評価において、鑑定評価書等を取得するケースが増えています。
編集者： 不動産鑑定士 高木 一博
パチンコ店
パチンコ・パチスロ業界（以下、パチンコ業界）では、業界全体の寡占化が進み、店舗の大型化が進んでいます。そのため、店舗開発コストは増加の一途を辿っており、既存ホールのリニューアル費も含め、資金調達の必要性が高まっている事業者も多くなっています。これに対し、証券化やシンジゲートローンなど、パチンコ業界に対する資金調達手法の選択肢は多様化しています。
一方、業界内では事業者の統合・再編も進んでおり、特に小規模企業のM＆Aが見られます。
このような状況下において、パチンコ・パチスロ店（以下、パチンコ店等）を対象とする評価も増加しております。パチンコ店等の評価も、他の事業用不動産と同様、パチンコ店等としての事業を前提とする収益性に着目して価格を決定します。但し、用途転換が可能なケースや建物の取り壊しを前提とする場合を除けば、想定される需要者は同業他社が主となり、対象店舗だけでなく、競合店も含めたマーケット分析がより重要となります。
編集者： 不動産鑑定士 髙木一 博