主な依頼目的別の、鑑定評価の状況と考え方

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icon-chevron-down 賃貸等不動産の時価評価

減損会計

企業会計制度の国際化に合わせ、平成17年度から減損会計が強制適用されました。平成18年度以降も、閉鎖店舗・工場や低収益固定資産については減損処理の必要が生じます。
固定資産の減損会計では、減損損失の測定における正味売却価額を求める場合等、不動産鑑定評価基準に基づく不動産の鑑定評価によることが原則とされています。
鑑定会社に対しては、このように特に不動産鑑定評価書が必要とされる場面はもちろんのこと、減損会計制度が財務諸表の対外的な信頼性の確保を制度趣旨としているため、制度適用の流れのなかでの各種の不動産査定及び調査を行うことによって、減損処理の適正性・妥当性の維持・確保、対外的な説明力向上に資することが求められています。
さらには、調査や評価を行う中で、減損処理において必要となる各種のデータ整理や資料の作成、相談等、周辺業務への対応力も要求されています。
このように、鑑定会社には単なる土地評価だけでなく、様々な業態・産業の動向に精通し、事業別・業界別の相談業務を含めたサービスの提示が必要とされています。
弊社では工場・各種ホテル・ゴルフ場・百貨店等の大型商業施設・郊外型店舗等、多様な事業資産の評価・調査を多数手掛けており、減損処理を行う過程で、あらゆる業種の資産評価・その他周辺業務のサポートに対応できると自負しております。

編集者: 不動産鑑定士 後藤 計

減損会計の例

担保評価

平成19年4月に再度、金融検査マニュアルが改定されましたが、自己査定に係る担保評価に利用する鑑定評価書の取扱に大きな変更はありませんでした。従来どおり、法定鑑定評価については、当該評価額を処分可能見込額と取り扱って良いものの、債権保全という性格を考慮する観点から、必要な場合には、所要の修正を行うこととしています。また、今般の改定で、検査官が鑑定評価を検証するに際して、依頼方法、依頼先との関係にも留意することが追記されました。
一方金融機関が自身で、収益用不動産の担保評価をする際は、原則として収益還元法による評価によることとされました。特に、ゴルフ場等の特殊な不動産は、その市場性を十分に考慮した評価とすることが求められています。また、法令上の制限や土壌汚染、アスベスト問題など環境条件等にも留意することを求めています。このような状況を受けて、弊社では、ゴルフ場、ホテル・旅館、スキー場の特殊な不動産の依頼が増えています。
また、新規融資においても、賃貸ビル、マンション、ホテル、有料老人ホームなどの収益・事業用不動産について鑑定評価を利用することを規定化している金融機関が増えています。何れも、「担保評価の厳正な検証が求められている」ということでしょう。

編集者: 不動産鑑定士 後藤 計

担保不動産の鑑定評価のあり方

デューデリジェンス

デューデリジェンス(以下デューデリと表記)とは、直訳すれば「詳細調査」であり、不動産取引などに際して行われる法的・経済的・物的な詳細かつ多角的な調査を言います。
一般的な意味でのデューデリとしては、建物の耐震性の診断や土壌汚染調査など広範にわたるものが含まれますが、不動産鑑定業者たる当社の業務としては、当然不動産価格の調査を中心とする範囲が主となります。
鑑定評価との違いとしては、鑑定評価が「不動産鑑定評価基準」及び「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」に基づき記載事項などの形式的な制約が数多く定められているのに対し、デューデリは形式的なものにはあまりとらわれず、あくまで「実」すなわち価格がシビアに問われることが多いことが挙げられます。
当社ではこれまで、債権投資・不動産投資・企業投資等の様々なニーズの下でのデューデリ実績があり、豊富な経験に基づく柔軟な対応が可能です。
また、対象となる物件についても、これまでに百貨店・大規模ショッピングセンター、ゴルフ場、スキー場、レジャー施設(テーマパーク・水族館など)、ホテル・旅館、老人ホーム、パチンコ店・ソーラー用地等の特殊な物件まで様々な案件を受注しており、「特殊な案件に強い」という評価を頂いております。

編集者: 不動産鑑定士 高木 一博

特殊な案件の考え方

企業再生関連の評価

企業再生・民事再生・M&Aなどの言葉が新聞紙上等を賑わせて久しく、特に近年のM&Aでは日本企業による海外企業のM&Aが目立ちました。鑑定業界では、これらに係る鑑定評価の研修会が既に行われ、弊社もこれに参入し、日々研鑽を積んでおります。
企業再生等においては、再生企業の事業評価・法務面を中心とした各種のリスク調査が行われるのはもちろんですが、不動産の全資産に占める割合が大きいため、企業の所有不動産の評価(いったい時価はいくらなのかということ)がスポンサー・債権者等の関係者にとっては非常に重要で、再生への始動・成功の分岐点となっています。
このような企業の不動産は工場・リゾート施設(ゴルフ場・アミューズメントパークなど)・山林等、多岐に亘り、市場で実際に売却した場合の価格、さらに早期売却を目指した場合の価格を的確に把握するためには同様の案件に関する豊富な経験が必要であり、また、このような経験・実績に基づいた評価でなければ利害関係者の理解・同意は得られず、鑑定評価を依頼したが結局使えなかったという事態になりかねません。
弊社では単体のホテル・旅館等のような小規模な会社から上場企業まで企業再生関連の数多くの評価を再生企業・スポンサー・コンサルタント等から依頼を受けて手掛けており、正確性・信頼性のみならず、成果品の提出に至るスピードにおいても高い評価を受けております。

編集者: 不動産鑑定士 髙木 一博

提案書

不動産証券化の評価

一般に不動産への直接投資は、投資単位が大きく、流動性に乏しく、投資回収の期間が長期になるという性質があり、株式・債権等の金融商品と比較して扱いにくいという欠点があります。また、不動産は管理運営がなされて初めて収益を生むものであり、手間のかかる投資です。しかし、不動産の証券化は、投資単位を小額化することにより、流動性が高まり投資回収期間が柔軟になり、投資家は投資ヴィークルから利払い・配当を受けるだけなので面倒な手間が掛からず、不動産への直接投資の欠点を克服することが出来ます。
 証券化市場は、平成19年前半までは急速な市場拡大(いわゆるファンドバブル)が実現していましたが、米国のサブプライムローン問題やリーマンショック等の影響で国内外の投資資金が急速に流出し、J-REITでは東証REIT指数がピーク時の3分の1近い水準に落ち込み、新規上場の延期や中止、平成20年10月にはJ-REITが初めて経営破綻するなど証券化市場の混乱が深刻化しました。その後、J-REITの資金調達環境の改善などの各種政策が実行されましたが、その効果も限定的であり証券化市場は低迷が続いていました。
 平成24年12月の政権交代後、大胆な金融政策・財政政策等を背景に証券化市場も活性化し、平成25年3月にかけて東証REIT指数はファンドバブル期を凌ぐ勢いで上昇するなど、J-REIT市場の拡大傾向が顕著でした。その後は調整局面を経て、平成26年4月以降は趨勢としては、上昇基調を継続し、平成28年4月末時点では54銘柄が東京証券取引所に上場、時価総額が12兆117億円の規模となっています。今後の見通しについては、現在の規模でも海外のREIT市場との比較でみればJ-REIT市場の拡大余地は極めて大きいこと、マイナス金利等の大胆な金融政策などにより不動産市況は好調を継続していること、東京オリンピック開催に伴う経済効果がプラス要因に働くと期待されることなどから、中長期的には証券化市場がさらなる拡大・発展を遂げることが予想されます。
 なお、改正投信法上、投資信託委託業者(投資信託委託業及び投資法人資産運用業を営む者)は、不動産を取得又は譲渡する際は、当該不動産の価格等を調査させなければならず、当該価格の調査は、「不動産鑑定士の鑑定評価をふまえて」とあり、不動産鑑定士による鑑定評価が実質的に義務化されております。

編集者: 不動産鑑定士 酒井 義直

証券化市場等

都市再生と評価

近年、首都圏を中心とした大都市圏において再開発事業、土地区画整理事業等が盛んに行われています。国でも平成13年5月に内閣に都市再生本部を設置し、平成14年6月に都市再生特別措置法が施行され、「都市再生緊急整備地域」の指定により、規制・金融・税制面から民間等による都市整備の推進が図られています。
一口に都市再生といっても、その事業手法には市街地再開発事業、土地区画整理事業等様々なものがありますが、いずれにしても重要な核となっているのが土地を中心とした不動産です。これらの事業においては従前・従後の標準画地の評価、各種権利の評価、路線価の付設、保留地(床)の評価等が必要となり、また、評価以外にも現在時点・事業完了時点の市場調査、賃料・地代等の調査、価格評価に必要な比準表の作成等、不動産に関る評価・調査は多岐に亘っています。
このような調査・評価は一般的な不動産の調査・評価と異なり、やや特殊な作業能力が必要とされます。弊社では上記の事業に関連した調査・評価の実績があり、事業のスムーズな遂行の手助けができると考えております。

編集者: 不動産鑑定士 神岡 禎高

提案書

賃貸等不動産の時価評価

企業会計制度の国際化に合わせ、平成17年度から上場企業等は事業用不動産に対して減損会計の適用を強制されています。減損会計の適用に関しては、近年だいぶ浸透してきているように思われますが、平成20年に公表された不動産に関する新たな会計基準である「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」により、平成22年3月31日以後終了する事業年度の年度末に係る財務諸表から、賃貸等不動産については毎期、時価を財務諸表に注記して開示することが求められています。
賃貸等不動産の時価は、「不動産鑑定評価基準」による方法又は類似の方法で算定するとされています。鑑定会社に対しては、このように特に不動産鑑定評価書が必要とされる場面はもちろんのこと、制度適用の流れの中で各種の不動産調査を的確に行うことによって、利害関係者に対し必要な財務情報の明瞭化に資することが求められます。
さらには、調査や評価を行う中で、賃貸等不動産の時価評価に必要となる各種データの整理や資料の作成、相談等、周辺業務への対応力も要求されます。
弊社では、これまで全国に渡って工場・各種ホテル・ゴルフ場等の特殊物件をはじめとする多種多様な物件を評価して参りましたが、特に収益物件に関しては、還元利回りのデータの蓄積等を行うことにより、鑑定評価の精度の向上に努めています。
賃貸等不動産の鑑定評価・その他周辺業務のサポートにつきましては、二十一鑑定にお任せ下さい。

編集者: 不動産鑑定士 平松 秀行

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