決裁・発行権限
不動産鑑定評価等業務の処理手順と審査規程・発行権限規程
(1) 不動産鑑定評価等業務の処理手順
- 案件の受付
案件を受け付けた際、弊社では依頼書及び受託条件について受付審査を行い、鑑定部長又は代表取締役の決裁を経て、案件を受託する手続きとなります。案件を受託した場合には依頼者へ承諾書及び確認書を提出させていただきます。
なお、特に証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価業務を行う場合においては、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会策定の「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針」及び「証券化対象不動産の鑑定評価業務を実施する場合における不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針細則」に基づき、適正な鑑定評価を行うための諸条件が満たされているかどうかについて審査させていただきます。審査の結果、以下の事項に該当する場合にはご依頼を謝絶させていただきますのでご了承下さい。
- 対象不動産の内容、依頼件数、評価期間等と当該鑑定業者の組織、人員、能力、経験等に鑑み、適切な鑑定評価を行うことが困難と認められる鑑定評価依頼
- 鑑定評価額を指定したり、依頼者の希望する鑑定評価額となるまで試算を求めたりするような鑑定評価依頼
- 不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項並びに別途定める「証券化対象不動産の鑑定評価に関する実務指針」の規定を満たさない条件や資料提示による鑑定評価依頼
- 対象不動産又は対象不動産に利害関係を有する者と鑑定評価に関与する不動産鑑定士(以下「関与不動産鑑定士」という。)又は弊社との間に利害関係、縁故関係等がある場合や、依頼者又は鑑定評価書等が依頼者以外に開示・提出される場合における当該開示・提出先と関与不動産鑑定士又は弊社との間に特別の資本的関係等がある場合などで、当該業務を受託することにより、不動産鑑定業者の社会的信頼を損なう危険のある鑑定評価依頼
- 鑑定評価等業務の実施
依頼書（承諾書）及び確認書に基づき、評価等業務を行いますが、作業中に確認書と相違する事項が認められた場合には、改めて修正した確認書を提出することがあります。また、新たに追加資料が必要となる場合もございます。 - 鑑定評価書等の原案の審査・検算校閲
鑑定評価書等の原案は後記（２）３．の「審査する業務」については審査を行い、成果品に審査部長と審査不動産鑑定士（補）も記名します。該当しない業務については不動産鑑定士（補）又は検算校閲権限を有する職員等が検算校閲を行い、成果品に検算校閲担当者として記名します。 - 鑑定評価書等の発行
鑑定評価書等の発行にあたっては、再評価案件は鑑定部長が、新規案件は代表取締役が決裁し、株式会社二十一鑑定として発行します。ただし、後記（３）に記載した、鑑定部長が発行権限を有しない鑑定評価書等については、鑑定部長が承認のうえ、代表取締役が決裁して発行いたします。
(2) 審査規程
- 目的
成果報告書が、「不動産鑑定評価基準」「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」「価格等調査ガイドライン」並びに公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の定める「証券化対象不動産の鑑定評価に係る実務指針」及び「財務諸表のための価格調査に関する実務指針」に適合しているかを審査し、もってその品質の維持・向上に資することを目的とする。 - 審査
当規程にいう審査は審査部が所管し、主に審査申請書に記載する審査項目を中心に行い、価格等調査業務の結果に対して再検討の指摘を行うほか、場合によっては価格等調査業務の結果の変更を求めることがある。
なお、案件の担当者は、成果報告書を審査した鑑定士（不動産鑑定士補も含む、以下同様）の指摘事項を検討のうえ、製本前までに、当該鑑定士に案件の修正内容を報告しなければならない。成果報告書を審査した鑑定士は、修正内容の確認後、受付番号簿の「審査確認欄」に記名する。なお、記名は、署名鑑定士（補助者）・報告書審査鑑定士（補助者）のいずれかが行うこととする。 - 審査する業務
審査対象案件は下記（１）～（５）に該当する業務とし、成果報告書を審査した鑑定士は、報告書審査鑑定士として成果報告書に記名する。なお、審査部長は審査完了時に審査手続きが適正に行われたことを確認するものとする。
（１） 証券化対象不動産に係る価格等調査業務、又は受注の段階で証券化対象不動産となり得る価格等調査業務（評価額・報酬額に関係なく、全て所管する。）
（２） 財務諸表の作成若しくは企業会計に関連した価格等調査業務（評価額・報酬額に関係なく、全て所管する。）
（３） 現物出資若しくは資産評価に関連した価格等調査業務（評価額・報酬額に関係なく、全て所管する。）
（４） （１）～（３）を除く「不動産鑑定評価基準」に基づいた鑑定評価（以下、正式鑑定）業務。
（５） 正式鑑定を除く調査報告書等で、かつ１件当たりの報酬額が５０万円以上の業務。 - 報告書審査鑑定士の指名
審査部長は審査申請時に報告書審査鑑定士を指名する。報告書審査鑑定士の指名は、審査部員、鑑定部長、その他の不動産鑑定士、代表取締役の順位で行う。但し、前記（４）のうち鑑定評価額が１０億円未満の業務については、署名不動産鑑定士（総括不動産鑑定士を除く）の直属の部長は、自らが報告書審査鑑定士になるか、その部員を報告書審査鑑定士として指名することができる。なお、審査対象案件を審査部長が直接担当した場合には、鑑定部長が審査部長を代行する。
また、前記（１）～（３）に係る業務の報告書審査鑑定士は、署名不動産鑑定士以外で、当該案件の評価に全く関わっていない不動産鑑定士の中から指名することを原則とする。 - 審査申請
前記（１）～（３）に係る業務、並びに（４）のうち鑑定評価額が５億円以上または１件当たりの報酬額が５０万円以上の業務については、署名不動産鑑定士（総括不動産鑑定士がいる場合には連名で）は、審査申請書の所定欄に必要事項を記載・押印したうえで、これを審査部長に提出する。審査部長は、指名した報告書審査鑑定士にこの申請書を提供する。報告書審査鑑定士は、審査を完了した段階でこの申請書に審査完了日を記載・押印（必要に応じて審査補助者の押印）したうえで、審査部長に返却し、審査部長は審査手続きが適正に行われたことを確認して押印する。その後、鑑定部長は審査の事実に相違ないことを確認して押印する。なお、審査申請書は審査部長が指名する者が保管する。
また、前記（４）のうち鑑定評価額が５億円未満かつ１件当たりの報酬額が５０万円未満の業務、及び（５）に係る業務については、審査申請書の提出に代えて、発行番号簿の「審査者、又は検算校閲者」欄に報告書審査鑑定士名を記載することとする。 - 報告書審査鑑定士の補助業務
審査部長は、報告書審査鑑定士の要請があった場合、全ての審査業務について、「専門職で当社又は他の不動産鑑定業者において不動産鑑定評価業務及びその補助業務を満１年以上経験した者」「検算校閲権限を有する事務職員」を、当該業務の補助者とすることができる。なお、この補助業務の範囲は、価格等調査業務の結果に対する再検討の指摘や変更を求めること以外の全てをいい、当該指摘や変更の必要の有無は、補助業務の結果を受けた上で報告書審査鑑定士自身が判断する。この場合、発行番号簿の「審査補助者」欄に補助者名を記載することとする。 - 難航案件について
下記（１）～（４）の難航案件の評価額の決定に当たっては、審査後、発行権限者に報告した上で決裁を受けることとする。その際には、発行権限者の求めに応じて、評価額の決定に関する重要事項を要約した書面を添えることを原則とする。但し、再評価案件については、下記の開差が前回比で１０％以上拡大する場合を除いてはこの報告を要さない。
（１） 評価見込み額が積算価格（観察現価率を１００％とした場合の価格）の６０％以下となる場合
（２） 評価見込み額が積算価格（観察現価率を１００％とした場合の価格）の１５０％以上となる場合
（３） 個別格差修正率が６０％以下となる場合
（４） 個別格差修正率が１５０％以上となる場合
なお、この報告を要する案件は、鑑定評価（準ずるものを含む）と審査対象となる調査報告書とする。 - 代表取締役への報告
鑑定部長、審査部長、報告書審査鑑定士、報告書審査鑑定士の補助者は、審査の過程で、「価格等調査ガイドライン」等に照らし、不適切な事項を発見した場合には、速やかに代表取締役に報告しなければならない。
（施行期日）
この規程は、平成２１年１２月２９日に制定し、平成２２年１月１日より施行する。なお、平成２２年２月２６日、平成２２年４月9日、平成２２年８月３日、平成２４年７月１日、平成２４年１１月２９日、平成２５年９月９日、平成２６年５月３０日、平成２８年６月１１日、平成２８年１１月９日、平成２９年７月１日、令和４年４月５日に一部改訂し、現在に至る。
(3) 鑑定評価書・調査報告書の発行権限規程
第１章 総 則
- 鑑定評価書（不動産鑑定評価基準に基づいた鑑定評価書、以下鑑定評価書という）及び調査報告書（不動産鑑定評価の周辺業務の一環として作成した報告書、以下調査報告書という）（以下、鑑定評価書等という）の発行は不動産鑑定業者である会社の代表取締役が行うものであるが、指揮した部長の責任の明確化と業務の効率化を図るため、以下に定める範囲内で鑑定評価書等の発行権限を担当部長に委譲する。
- 鑑定部長は、次の範囲で鑑定評価書等の発行権限を有する。
第２章 鑑定部長
（鑑定評価書）
- 再評価の鑑定評価書の発行
但し、証券化対象不動産又は財務諸表の作成若しくは企業会計に関連した鑑定評価書（準ずるものを含む）、及び依頼者が国・公共団体である場合は鑑定評価書（同）の発行権限は持たない。
（調査報告書）
- 再評価の調査報告書の発行
但し、証券化対象不動産の継続評価、財務諸表の作成若しくは企業会計に関連した継続評価（鑑定評価書（準ずるものを含む）として発行したものの継続評価に限る）、及び依頼者が国・公共団体である場合の発行権限は持たない。
再評価とは、前回依頼時と同類型・同範囲の対象不動産で、発行日から５年以内に依頼があった場合をいう。
第３章 代表取締役の決裁
第２章に記載した以外の鑑定評価書等は代表取締役が決裁し発行を行う。なお、再評価の鑑定部長が発行権限を持たない鑑定評価書等については、鑑定部長の承認を受けた後に、発行権限者たる代表取締役の決裁を受けなければならない。
第４章 そ の 他
前記発行権限の規程に依れない特別な事情があり、鑑定部長から相談があった場合には、代表取締役は、鑑定部長の繁閑の状況を考慮のうえ、前記発行権限の規程とは異なる取り扱いを指示することがある。
付 則
（施行期日）
本規程は、平成１８年１月１日から施行する。
平成１８年４月１日改訂
平成１９年４月１日改訂
平成２０年５月１日改訂
平成２２年３月１日改訂
平成２２年１１月９日改訂
平成２６年９月１日改訂
平成２９年７月１日改訂
令和 ４年４月５日改訂