ゴルフ場の評価
１．ゴルフ場の市場環境
国内のゴルフ場市場は、人口減少や余暇の多様化を背景にプレイヤー数が減少し、ピーク時の約半分の規模となっています。利用者減と競争激化による客単価の下落が続き、依然として厳しい環境になります。震災の影響は現在ほとんど見られなくなっていますが、競合が多い地域では価格競争が続いています。新型コロナウイルスについては、行動制限がなくなったことで悪影響はほぼ解消されており、屋外スポーツとしての安心感から増えた新規ゴルファーが一定程度定着するなど、プラスの側面も見られます。一方で、コロナ禍の特需が落ち着き、他レジャーへの回帰による反動も一部で生じています。こうした状況の中で、ゴルフ場はコスト削減を進めてきましたが、品質やサービス低下につながるため限界があり、今後は設備改修やサービス改善による集客力向上が重要になります。若手女子プロの活躍により女性や親子層の参加が増える傾向は続いており、これに対応した施設整備も進んでいます。ただし、主要顧客であるシニア層の減少が見込まれるため、中長期的にはさらなる市場開拓が必要となっています。
２．ゴルフ場の評価のポイント
ゴルフ場の評価では、一般的な不動産と同様に費用性・市場性・収益性の三つの視点が用いられますが、実務上もっとも重視されるのは収益性になります。ゴルフ場の取引は、将来どれだけの収益を生み出せるかが価格判断の中心になるため、収益構造の把握が評価の核となっています。
- 売上高
売上高はプレイ収入を中心に構成され、客単価と客数の想定が重要になります。過去の実績だけでなく、コースの特徴、主要な客層、商圏内の競合ゴルフ場の来場動向などを踏まえて、対象ゴルフ場の競争力や市場での位置付けを分析することが求められます。 - 売上原価・販管費
売上原価や販管費については、コース管理費、人件費、料飲・物販の原価などが中心となり、立地条件や想定する客層、料金体系によって必要な整備水準や人員配置が変わってきます。したがって、単純な過去実績の延長ではなく、運営方針や市場環境を踏まえた将来の費用水準を検討する必要があります。 - キャップレート
キャップレートの設定にあたっては、ゴルフ場投資市場の動向を把握することが不可欠になります。外資系企業の参入や撤退など、スポンサー情勢の変化が利回りに影響するため、経済環境や投資市場の状況を踏まえて適切な水準を判断することが求められます。
３．おわりに
ゴルフ場の評価では、対象ゴルフ場そのものだけでなく、周辺の競合ゴルフ場やレジャー施設の動向、さらには景気や市場全体の流れまで幅広く把握することが求められています。ゴルフ場の収益力は、競合環境やレジャー需要の変化に大きく左右されるため、ミクロとマクロの両面から情報を収集し、総合的に分析する姿勢が重要になります。ただし、限られた期間で膨大な資料を集めて分析することは容易ではありません。大震災のような突発的な事象を事前に予測することも難しく、評価に携わる不動産鑑定士には、ゴルフ業界だけでなく他のレジャー産業の動向にも常に目を向け、変化を捉える姿勢が求められています。こうした継続的な情報収集が、対象ゴルフ場の収益力や競争力を適切に判断するための基盤となっています。
編集者： 不動産鑑定士 平松 秀行