特殊な案件の考え方
当社では、一般的な住宅・オフィスにとどまらず、事業性や運営実態の把握が不可欠な特殊物件についても、豊富なデューデリジェンス実績を有しています。以下に、代表的な物件類型と当社の基本的な考え方を紹介します。
１．百貨店・大規模ショッピングセンター
百貨店や大規模ショッピングセンターは、新規出店が減少する一方、再編や用途転換が進んでおり、立地・商圏の実態把握が極めて重要です。当社では、広域商圏における競合動向、人口動態、マーケットの成長性などを多角的に調査し、必要に応じて専門機関のマーケットレポートも活用します。評価にあたっては、推定売上高と業種別の家賃負担力を重視し、出口戦略（自用・賃貸）の実現可能性を慎重に検討します。
２．レジャー施設（テーマパーク・水族館など）
レジャー施設は、装置産業としての性格が強く、運営方法や追加投資の必要性、天候・季節変動などの特殊リスクを内包しています。当社では、収益性の検証に加え、運営主体の状況や地域観光への影響を踏まえ、自治体・関係機関からの情報収集も行いながら、実態に即した分析を行います。
３．ホテル・旅館
ホテル・旅館は、過去の収益実績を基礎に、収益還元法を中心として価格査定を行います。ADR・稼働率・RevPAR・GOPなどの指標分析に加え、業態別・部門別の収益構造、運営形態、FF&Eの扱い、中長期修繕計画まで含めて総合的に検討します。近年の投資市場動向やインバウンド需要についても重要な判断材料としています。
４．老人ホーム
高齢化の進展により、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅は増加傾向にあります。当社では、事業用不動産としての収益性に着目するとともに、権利形態、入居契約内容、運営体制、入居一時金の扱いなど、運営実態の把握を重視したデューデリジェンスを行います。
５．その他
ゴルフ場、スキー場、パチンコ店などについても、個別の特性を踏まえた評価・調査を行っています。詳細は「鑑定評価・特殊物件」のページをご参照ください。
編集者： 不動産鑑定士 伊藤慶彦